Grondbeleid

Wij realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij indien gewenst vanuit strategisch oogpunt vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Een actieve rol wordt altijd vooraf gegaan door een risico- en financiële analyse.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. 
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

De herziening van de notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken' over het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van 2019 is voor het grondbeleid van wezenlijk belang. Belangrijke richtlijnen zijn:

• alleen de werkelijk betaalde rente mag worden doorberekend;
• als richttermijn van een grondexploitatie geldt een maximale looptijd van 10 jaar.
• gronden kunnen aangemerkt worden als 'warme grond'. Deze zijn met het oog op gebiedsontwikkeling verworven, maar er is nog geen grondexploitatie vastgesteld, als voldaan wordt een aantal vereisten.

Deze richtlijnen zijn onveranderd ten opzichte van de jaarrekening 2019 en zijn reeds geïmplementeerd.
De kosten die in de (eerste) planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (initiële projecten) gemaakt worden, worden gedekt vanuit een structureel budget. Om voldoende financiële middelen te hebben, is in 2021 een budget beschikbaar van € 1.000.000. Vanaf 2022 is structureel € 1.200.000 beschikbaar in de begroting.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Jaarlijks worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is nog steeds groot, hoewel er sprake is van onzekerheid als gevolg van de economische situatie. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar verder gestegen.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren circa 2.000 extra sociale huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen.  Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het recent vastgestelde Deltaplan Wonen .
Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
Naast de ontwikkeling van de vraag naar woningen en de stijgende prijsontwikkeling heeft men in de bouw nog steeds te maken met (snel) stijgende bouwkosten vanwege de toenemende (vraag naar) woningbouwproductie en onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, materiaal en materieel.
De grondprijs voor bouwrijpe grond onder woningen is de resultante van de verkoopprijzen en de bouwkosten van de woning: de residuele grondwaarde. Omdat beide componenten (verkoopprijs en bouwkosten) flink stijgen zal de stijging van de grondprijs naar verwachting komende tijd beperkt blijven in relatie tot de ontwikkeling van de verkoopprijzen van de woningen. Medio november wordt in het kader van de herziening van het MPG een volledige analyse gegeven op te verwachte parameters. Het is onzeker of de parameters (substantieel) afwijken ten opzichte van voorgaande herzieningen als gevolg van corona.

De ontwikkelingen bij het commerciële vastgoed laten een gemengd beeld zien. Enerzijds gaat het met specifieke (potentiële) afnemers nog goed met de markt, anderzijds is er sprake van een algemene onzekere economische situatie als gevolg van corona. Bovendien is de markt in Amersfoort wel specifiek en wijkt op onderdelen af van de markt in de regio en verschilt tussen de bedrijventerreinen die in ontwikkeling zijn. De bedrijventerreinen met modern-functionele bedrijvigheid, waar onder De Wieken, ontwikkelden zich beter dan de hoogwaardige bedrijventerreinen zoals Vathorst, waar de afzet al een aantal jaar achtergebleven is ten opzichte van de verwachtingen. Ook deze ontwikkelingen worden verder uitgewerkt in de parameternotitie die medio november vastgesteld wordt. Ook hier is onzeker is of er (substantiële) wijzigingen zullen zijn.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2019 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2019 (MPG 2019) .

Tabel: PG.01 Grondexploitaties
(x € mln.)

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.
Bij de vaststelling van het MPG, bij de jaarrekening 2019, is het risico als gevolg van corona ingeschat op circa € 3,5 miljoen. Deze inschatting is bij de zomerherziening verder verfijnd naar een bandbreedte van tussen de € 0,5 miljoen en € 5,8 miljoen, op basis van de scenario's die het CPB opgesteld heeft. Het gewogen risico bedraagt circa € 3,5 miljoen. Met name de mogelijke vertraging van de grondverkopen leiden tot dit risico, omdat er dan langer rente- en beheerkosten gemaakt moeten worden.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.